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房企去库存“战役”打响 今年楼市整体低迷

要闻 | 来源:新京报 2014-11-10 09:27:14 作者:小江 我要评论
[导读] “9·30房贷支持政策”出台后,10月楼市销售明显转暖,各大房企加速推出房源,借机出货。
    “9·30房贷支持政策”出台后,10月楼市销售明显转暖,各大房企加速推出房源,借机出货。尽管龙头万科披露的月报显示其10月销售额再创单月高点,但今年整体楼市低迷,多数开发商的业绩达成率都不太理想,在年报压力下,一些房企已采取价格措施来拉动销量。

年报压力下低价快销

11月5日,万科披露10月销售业绩称卖出了销售面积190.6万平方米,销售金额220.9亿元,创下年内单月第二高销售纪录,仅次于1月。而截至前10月,万科累计实现销售金额1711.4亿元,业内人士预测,万科仍将稳坐今年房企的第一交椅。

据悉,万科10月销售超预期,而11月、12月两月公司仍将保持较大推盘量,维持每月销售在200亿元左右,这也意味着万科的全年销售额也有望从2000亿元上升到2100亿元。

但是,除万科外,能上调年度目标的房企非常稀少。而快速销售也意味着价格的灵活。万科10月的销售均价为11590元/平方米,环比9月下跌2%。

此前,旭辉集团北京总经理孔鹏在出席中国财经风云榜论坛时对记者表示,今年楼市整体比较低迷,大部分开发商的业绩达成率都不算太理想。四季度,在年报的压力下,一些房企将采取价格措施来拉动销量。

负债率攀高,加速去库存

业内人士指出,除了冲刺四季度业绩外,净负债率较高、财务压力上升也是房企加快去库存的一大原因。

据券商申银万国统计,房地产行业的整体资产结构恶化、净负债率持续上升。截至三季度,其监测的A股百强房企加权计算后的净负债率为103.5%,为2007年以来的最高水平,反映出房企在销售下降的情况下,扩张更加依赖借贷等杠杆。

如一直在积极调整价格、加速销售的首开股份。据银河证券分析,截至三季度末,首开的有息负债442亿元,相比年初上升6.7%,其中短期有息负债230亿元,相比年初上升76.5%。

同时,当前楼市的整体库存水平仍然在高位,预计在今年内都会维持这一高点。在资金压力下,四季度就成为房企销售的关键窗口期,万科、保利、远洋、首开等房企纷纷加速推盘。

合景泰富集团北京公司副总经理黄谭钊表示,如何去库存得看具体公司的指标压力和项目特点。如合景位于海淀区的合景映月台,属于高端项目,洋房售价约在7万元/平方米,公司有销售任务的要求,但会比较灵活。

■ 公司策略

远洋 看好商住,新推两盘

此前以高端项目为主的远洋地产,从今年9月就改走高周转的路线,拉开加速去库存的大幕。9月,远洋地产单月销售额达到60亿元,创造了远洋上市以来单月销售额最高值。

远洋地产开发管理部总经理丁晖表示,远洋全年目标是400亿元,原定的销售节奏是上半年完成1/3,下半年完成2/3,重点推盘集中在下半年。“不可否认,上半年市场不好,但远洋整体是按照自己的节奏在走,基本完成半年计划。”

而在接下来的11月、12月,远洋地产推盘量大增。在北京,除在售的天著悦山叠墅、远洋傲北外,远洋地产还将推出远洋万和公馆75套290平方米的行政公寓,纯新盘远洋春天著、远洋新天地也将入市。这两个纯新盘均包含不限购LOFT商住产品。

远洋地产相关人士表示,一些实力不强但要求居住品质的刚需客群,愿意选择低总价、低门槛、低首付的商住LOFT。而在北京大规模做这种产品,也是远洋地产对市场进行了长时间调研后做出的拿地决策。

对于后市的看法和营销策略,丁晖表示,接下来的楼市肯定是和宏观经济的走势密不可分的,远洋不认为市场会有大的好转。“你的好‘苹果’如果坚持原来价格,那就等于是在帮别的商家走量。公司仍将坚持‘抓主流产品、提周转速度、调产品结构’的思路,会加大推货,加快去化速度。从拿地到开盘规定在10个月内,而开盘去化率也要求达到60%以上。”

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[编辑:江月]

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江月同学
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