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"弃房断供"真相调查 大多因为业主资金链断裂

要闻 | 来源:腾讯财经 2014-08-18 08:19:56 作者:西子 我要评论
[导读]据《华夏时报》记者调查,“弃房断供”现象增加主因并非房价下跌,而是因经济下滑、企业主资金紧张引发的连锁反应 
    最近实体经济的下滑,开始加速传导至住房抵押贷款领域。

据来自多地法院的数据显示,相比往年,今年上半年“弃房断供”案例有所上升,且集中在经济遭受重创、投资水分较大的长三角地区。其中,无锡涉及房屋贷款逾期不还的有98件,同比增加37件,宁波余姚法院断供案36起,而去年同期仅有两起。

据《华夏时报》记者调查,“弃房断供”现象增加主因并非房价下跌,而是因经济下滑、企业主资金紧张引发的连锁反应。

而温州市银监局负责“断供”调查的工作人员表示,主因是借款人的资金链、担保链出现问题,借款人无力偿还银行借款,只能弃房断供。

“过去几年很多中小企业主盲目投资房地产、矿产等行业,这些行业现在产能过剩,资产价格下跌,企业主资金被套,银行欠账无力偿还。”温州一家小额信贷公司总经理告诉记者,因实体经济不景气,目前浙江的银行不良贷款率仍在上升。

多因无力还款

“我们这里个人住房按揭贷款断供的几乎没有,拿房子做抵押的消费性和经营性贷款出问题的倒是不少。”宁波某县城的宁波银行客户经理葛女士对记者说。

而中国指数研究院杭州首席分析师高院生告诉记者,杭州尚未出现个人住房按揭贷款大范围断供的现象。即使是房价下跌比较厉害的余杭区,也极少出现断供不还的案例。

“杭州出现断供的大多是高档楼盘,总价从5000万元到上亿元不等,主要是还贷一两年的投资客,因资金周转不过来,降价抛售又无人接盘,不得已才断供。”高院生表示。

但2011年陷入民间借贷危机起,温州的房地产市场就一蹶不振,房价至今仍“跌跌不休”。

去年,温州就曾传出上万套房屋“断供”,但温州银监局对银行进行的相关调查显示,截至去年7月末,温州发生各类“弃房”案例595例,其中因经营困难无法偿还贷款,对抵押房产“弃房”的就有580例,而个人住房按揭贷款断供的只有15例。

“该抵押的房子都抵押了,但前期投资尚未收回,而现在小微企业没有抵押物很难再贷到款,因此资金链出现断裂。”上述温州一家小额信贷公司总经理说,浙江以劳动密集型产业为主,缺乏高科技企业,产业转型升级艰难,因此实体经济不景气。

而葛女士告诉记者,目前购买银行理财产品的客户越来越多,从中就能体现民间投资意愿不强,经济不活跃。

“以前银行对企业授信过多,只要40%的抵押、60%担保就能贷款,导致企业有钱就盲目投资。”某商业银行温州一支行总经理表示,8月14日,温州市政府召集部分银行开会,称情况不容乐观。

某位银行支行总经理说,如今,政府打算调整授信规则,所有银行对企业主实行总体授信。过去因每个银行的授信额度不同,企业会拿房产做高评估去不同金融机构做二次三次抵押贷款,但实施总体授信后,这种做法就行不通了。

囊括了无锡九成金融案件的崇安区法院数据显示,2014年1-6月的贷款纠纷案中,个人金融借款的有367件,比去年同期翻了一倍,其中涉及房屋贷款逾期不还的为98件,比去年增加37件。

据该院处理金融纠纷的民二庭工作人员透露,涉诉的业主大部分是来自外地的投资客,普遍名下都有两三套房屋断供。从被查封的断供房屋来看,九成以上都是空置毛坯房,当中很多仅有购房合同,连产权证都没有办理,这样做主要是为了免交各种税款,方便转手出售。

“很多房子都是期房,房产证一两年之内办不下来,没法过户转让,而开发商又不愿退房,当投资客急需资金时,无法变现,只好选择断供。”德佑地产研究总监陆麒麟分析说。

但仲量联行研究部经理周志锋认为断供原因有两方面,一是,当前楼市不再如以往那样火爆,投资客失去了获利机会;另一方面,业主自身财务出现危机,投入房地产的资金就难以为继。

今年上半年,珠三角6市各级人民法院审结“弃房断供”案总共只有79件,其中贷款金额最高为600余万元,平均贷款额度约22万元。贷款购房时间集中在2009-2011年,银行集中诉至法院时间从今年年初开始,佛山及中山的案件集中在郊区,广州事发城区主要在越秀、海珠。

一宗不可思议的案例是,佛山一名“80后”被告,其于2004年在广州白云区购置一套房产,贷款总额仅9万元,于去年10月后断供,被告人直接在庭上表示,“就是无力还款,要求拍卖房屋。”

断供的高昂代价

2008年,因新房、二手房房价跌幅大多超过百分之三四十甚至腰斩,珠三角几大城市曾出现断供潮。但选择断供的部分购房者,在2009年楼市V型逆转后,选择了续贷。

“我当时手里有二三十套房产,都是拿老乡名义买的,因房子卖不出去,资金链差点断裂,但为了保证这些老乡的名字不被列入银行黑名单,我没有断供,而是直接找其他投资客接手,继续偿还银行贷款,但我损失掉了首付款。”深圳一位投资客熊先生告诉记者。

而2011年那轮因楼市调控引发的市场调整,并未出现大规模断供的现象。

“断供要付出很大的代价。”深圳房地产专业律师刘子孺说,断供会严重影响个人的信用,给未来到银行贷款带来诸多麻烦,不到万不得已,购房者一般不会选择断供。

刘子孺给记者算了一笔账,一套80平方米的房子,假设总价200万元,对首套房购买者而言,首付至少需60万元,贷款140万元,按基准利率算30年贷款期限,月供约8900元,第一年偿还的月均利息约7600元,而本金只有1300元,一年下来仅银行利息就有9万多元,加上1%的契税2万元,一年后如果断供,付出的成本高达71万元。

“不仅损失71万元现金,连房子也没有,很不划算。”刘子孺说。

周志锋也认为,一般只有当房价下跌超过三成以上,或业主资金链非常紧张,才会考虑断供,否则,不会冒着损失信用的风险而断供。

目前,长三角区域房价虽有下调,但多数城市未到普遍下跌30%以上的程度。

据透明售房网统计,7月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约均价为15789元/平方米,同比下跌9.5%。主城区新建商品房签约均价为22232元/平方米,同比下跌2.4%。

调控最深的温州,即便房价大跌,选择断供的仍是极少数。

温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强今年初表示,与2011年初调控前相比,现在的温州商品房价格平均降幅为26%。但非官方统计机构和开发商们认为,温州房价跌幅已经超过40%。

“温州人很讲信誉,也喜欢从金融机构贷款,如果断供,将来想东山再起从银行贷款会很难,宁愿亏损也会尽量去处置资产。”温州本地一位媒体资深人士说,2011年后中央不允许地方放松调控,温州一直在强撑,尚且没有断供潮。而目前浙江已经展开轰轰烈烈的救市潮,房价下跌的空间预期不会太多,因此更没必要断供

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